Groen laten meegroeien met woningbouw? Het kan.
natuur
… als we woningbouw inzetten om ook de leefomgeving groener (en toegankelijker) te maken
In het kort
- Groen mee laten groeien met de woningbouw en zo een kwaliteitsimpuls in en om de stad realiseren is mogelijk
- Er lijken voldoende middelen voorhanden vanuit Rijk en regio
- Een bijdrage vanuit de woningbouw en het continueren van bekostiging door provincies zijn randvoorwaardelijk
Het Kromme Rijn Linielandschap als uniek cultuurhistorisch en natuurlijk gebied
Tussen Utrecht, Houten en de Heuvelrug ligt een gebied met grote cultuurhistorische waarde. Het Kromme Rijnlinielandschap beslaat 4.000 hectare en fungeert als ecologische schakel richting Nationaal Park Utrechtse Heuvelrug en als recreatieve uitvalsbasis voor Utrecht en omliggende dorpen.
Het gebied kent ook uitdagingen. Infrastructuur doorsnijdt het gebied, de recreatiedruk is hoog en de natuurwaarden staan onder druk. Bovendien komen er 60.000 woningen bij.
Om het groen mee te laten groeien met de woningbouw en het hoofd te bieden aan actuele opgaven, is een ontwikkelperspectief opgesteld. Hierin is voorzien in ruim 1.200 hectare extra bereikbaar groen, door circa 700 hectare natuur- en recreatiegebied te ontwikkelen en het bestaande gebied beter te ontsluiten met meer dan 20 bruggen en tunnels voor mens en dier, en 85 kilometer aan wandelpaden.
Rebel heeft de financiële haalbaarheid van het ontwikkelperspectief onderzocht.
De kosten voor 1.225 ha extra bereikbaar groen zijn € 206 miljoen eenmalig en € 9 miljoen jaarlijks.
Als vertrekpunt heeft Rebel de kosten en baten berekend. Voor het gehele plan komt dit uit op € 206 miljoen, waarbij de jaarlijkse beheerkosten met € 9 miljoen zullen toenemen. Ongeveer de helft van de kosten is bestemd voor nieuwe natuur- en recreatiegebieden, de andere helft voor verbindingen. Van de beheerkosten is ruim 60% alleen al bestemd voor de tunnels en bruggen.
De baten zijn de komende 50 jaar € 430 miljoen, voornamelijk in de vorm van gezondheid, energiebesparing en recreatie.
Omgeslagen naar woning vallen de investeringskosten mee. Om in een sterk versnipperd gebied als Utrecht per woning 200 vierkante meter bereikbaar landschap toe te voegen, is € 3.400 per woning nodig. Uitgaande van een kostprijs per woning van € 250.000, komt dat neer op ruim 1%. Een ander perspectief: dit bedrag is ongeveer de helft van de Realisatiestimulans van circa € 7.000 per woning en een kwart van de totale onrendabele top van ongeveer € 15.000.
Van de € 3.400 aan kosten per woning, komt er mogelijk € 900 dekking vanuit woningbouw, € 1.300 vanuit de provincie en € 300 vanuit Rijk, gemeente en waterschap
Vervolgens heeft Rebel onderzocht welke potentiële middelen beschikbaar zijn om de kosten te dekken, met de focus op de eenmalige investering van € 206 miljoen. Daaruit komt het volgende beeld naar voren:
- Vanuit de woningbouw wordt maximaal 28% van de kostendekking verwacht. Een kwart van de kosten wordt gedekt door impulsgelden, met name via de Realisatiestimulans, de Woningbouwimpuls en het Gebiedsbudget, door de maatregelen bovenplans toe te rekenen. Een klein deel (3%) wordt verwacht vanuit de grondexploitatie van toekomstige uitleglocaties.
- Op basis van bestaande subsidies en regelingen kan ongeveer 35% van de kosten worden gedekt. De belangrijkste bron bestaat uit middelen vanuit de Bossenstrategie. Het overige deel is versnipperd over een groot aantal kleine regelingen. Huidige subsidies en regelingen zijn echter niet structureel.
- Op basis van de huidige uitgaven en begrotingen van de betrokken lokale overheden (provincie Utrecht, gemeenten, waterschap) wordt ongeveer 15% aan structurele bijdrage verwacht.
Per woning komt dat neer op € 800 vanuit de impulsgelden, € 100 vanuit de GREX, € 1.300 van de provincie Utrecht, € 200 vanuit het Rijk en € 100 vanuit gemeenten en waterschap. Er blijft een tekort over van € 700 per woning.
Dat tekort kan nog oplopen: de dekking vanuit de impulsgelden is een hoopvolle schatting en de dekking via regelingen vereist in ieder geval gelijke middelen in de komende 15 jaar vanuit de Bossenstrategie. Gezien de onzekerheid in de gemeentefinanciën in de komende jaren, is ook de bijdrage uit die hoek onzeker. Samen met het tekort van € 700 per woning vragen deze onzekerheden om een alternatieve strategie.
Figuur: Verwachting dekking van groen groeit mee per woning naar dekkingsbron
Het tekort aan middelen is (deels) te overbruggen met 6 denklijnen voor alternatieve bekostiging.
1. Infrakunstwerken. Het Rijk (het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat; IenW en Rijkswaterstaat; RWS) heeft aangegeven dat er geen budgetten voor “nieuwe” projecten beschikbaar zijn en dat er voor bekostiging zoveel mogelijk gekeken moet worden naar “werk met werk maken”. Voor infrakunstwerken betekent dit in een zo vroeg mogelijk stadium projecten bekend maken bij IenW en RWS om te verbinden aan groot onderhoud of andere reeds geplande projecten.
2. Fiets- en wandelpaden. Hoewel er voor recreatieve fietsverbindingen nauwelijks middelen zijn, zijn die er voor utilitaire fietsverbindingen wel vanuit de mobiliteitsopgave. Door aansluiting te zoeken met het Regionaal of Landelijk fietsnetwerk, kunnen recreatieve fietspaden als utilitair worden aangemerkt. In potentie kan hiermee een deel van de recreatieve verbindingen worden bekostigd.
3. Natuur. Hiervoor zijn veel middelen, die op schaal van de gehele provincie aan de lage kant zijn. Natuurinclusieve landbouw en ecologische dooradering kunnen bijdragen, zonder dat hier hoge grondkosten mee gepaard gaan.
4. Recreatie. Koppeling van recreatie aan andere thema’s werkt voor een deel van de maatregelen. Naast ecologische dooradering, kan recreatieve dooradering van landbouwgebied ook een kosteneffectieve manier zijn om recreatiegebied toe te voegen. Lokale ondernemers kunnen mogelijk plaatselijk bijdragen aan beheer.
5. Grondeigendom. Grondverwerving is een grote kostenpost. Ontwikkelaars met een stevige positie in het gebied staan er mogelijk voor open om gronden uit te ruilen. Gronden die niet kansrijk zijn om op te ontwikkelen worden uitgeruild tegen gronden met hogere kansen. Hiermee komen gronden vrij voor ontwikkeling van natuur- en recreatiegebied.
6. Gezondheid. Op korte termijn is geen bijdrage te verwachten. Op lange termijn kan er via deze weg aanspraak worden gemaakt op anders geoormerkte middelen via gemeenten en EU.
Daarnaast is het essentieel dat er op drie niveaus wordt ontsnipperd. Dat kan niet alleen leiden tot versnelling van gebiedsontwikkelingen, maar ook tot betere afwegingen:
- Lokale samenwerking: Het eerste niveau betreft ondernemers in het gebied: agrariërs, vastgoed- en recreatieondernemers die in een gebiedsalliantie samenwerken en een (relatief beperkte) bijdrage leveren aan de businesscase. Zij zorgen voor de noodzakelijke dynamiek in het gebied en kunnen tevens fungeren als aanspreekpunt voor de lokale overheid en/of projectleider.
- Samenwerking van decentrale overheden: De tweede ontsnippering vindt plaats op het niveau van decentrale overheden. In samenwerkingsovereenkomsten (SOK’s) kunnen belangen en geldstromen van gemeenten, uitvoerende overheden (RWS, ProRail, waterschap) en provincie worden gebundeld, inclusief de koppeling aan de reguliere begrotingen van elk der partijen. Het Rijk hoeft niet expliciet aan te sluiten bij de SOK’s, maar het is wel wenselijk om te blijven streven naar aparte afspraken tussen Rijk en regio, en daarbij gebruik te maken van bestaande gremia (BO MIRT, BOL, U Ned, etc.).
- Rijk: Ten derde zou het Rijk (ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, VRO) een rol kunnen spelen in de integrale benadering van gebiedsontwikkeling. Het Rijk stuurt vanuit verschillende departementen — en daarmee budgetten — op gebiedsontwikkelingen. VRO zou kunnen bijdragen aan het integraal organiseren en kanaliseren van deze budgetten, samen met ministeries zoals Infrastructuur en Waterstaat (IenW) en Volksgezondheid, Welzijn en Sport (VWS). Vanuit het ministerie van Landbouw, Visserij, Voedselzekerheid en Natuur (LVVN) kan een ontsnippering van de verschillende natuurregelingen en aandacht voor de toegankelijkheid van het landelijk gebied aanvullend bijdragen.
Conclusie: groen laten meegroeien lijkt haalbaar, maar een bijdrage van minimaal € 800 tot € 1.500 vanuit de woningbouw is essentieel
Hoewel dit een studie is naar één specifiek gebied, en bovendien een verkenning van de businesscase betreft, is er door de oogharen heen een voorzichtige conclusie te trekken: groen laten meegroeien met de woningbouw is mogelijk haalbaar. Van de € 3.400 aan kosten per woning, is mogelijk € 2.700 gedekt. Daarbij zitten zonder meer onzekerheden, maar ook kansen om de businesscase te versterken.
Vanuit de Rijksimpulsgelden voor woningbouw en infrastructuur, is zeker € 800 per woning nodig. Gezien het tekort, is dat nog niet toereikend. Aannemelijker is een bedrag van € 1.500 per woning, ongeveer 10% van de totale onrendabele top per woning, voor een kwaliteitsimpuls voor een groene leefomgeving. De aanleiding en noodzaak van het ontwikkelperspectief is immers de sterke verstedelijkingsopgave van ruim 60.000 woningen in het gebied. Zeker gezien de huidige druk op natuur- en recreatiegebieden in het Kromme Rijn Linielandschap, is het ontwikkelperspectief essentieel om de kwaliteit enigszins op peil te houden. Het aanleggen van verbindingen is bovendien niet om nieuwe verbindingen aan te leggen, maar om oude verbindingen die zijn afgesneden door infrastructuur te herstellen.
Belangrijk is dat de businesscase zich richt op de lange termijn en gebaseerd is op regelingen en subsidiestromen die op dit moment beschikbaar zijn. Het is daarom cruciaal dat deze middelen, met name vanuit de provincie, ook in de toekomst beschikbaar blijven om de realisatie haalbaar te houden.
