‘Een eyeopener’: hoe vastgoedontwikkelingen positieve impact kunnen maken op de biodiversiteit

Rebel onderzocht in opdracht van CBRE Investment Management, dat namens NN Group in vastgoed belegt, waar de kansen liggen voor meer en de juiste natuur. Een casestudy rond de vastgoedontwikkeling van Westerpark West 2B in Amsterdam laat zien hoe meer biodiversiteit de woonbeleving verbetert en kosten naar beneden kan brengen.

Nu de biodiversiteit onder druk staat, worden vastgoedbeleggers en andere stakeholders steeds meer gedwongen om rekening te houden met de natuur in hun beleggingen. Nieuwe regelgeving, zoals de natuurherstelverordening, de CSRD-richtlijn (Corporate Sustainability Reporting Directive), de UK BNG (Biodiversity Net Gain)  eis, en EU Taxonomie, verhoogt de urgentie. ‘Het gonst in de markt: we moeten hier iets mee’, zegt Mark Bode van Rebel Flora & Fauna, dat de baten van meer en de juiste natuur inzichtelijk maakt. ‘Veel stakeholders zijn intrinsiek gedreven, maar willen wel weten wat meer en de juiste natuur zakelijk oplevert.’

In opdracht van CBRE Investment Management, dat de vastgoedportfolio van NN Group beheert, onderzocht Rebel hoe NN de biodiversiteit kon vergroten in zijn vastgoedbeleggingen. De keuze voor een pilot viel op Westerpark West 2B in Amsterdam, een viertal duurzame gebouwen met woningen in het middenhuursegment. Tim Winters, duurzaamheidsambassadeur binnen portfolio management bij CBRE Investment Management: ‘NN Group legt zijn focus op duurzaamheid in de breedste zin van het woord. Biodiversiteit maakt daar deel van uit en er is een groeiend bewustzijn van het belang ervan.’

De impact van een vastgoedontwikkeling op de biodiversiteit kan groot zijn, constateert Winters. ‘Je zet iets fysieks neer in een omgeving die daar oorspronkelijk niet voor bedoeld was. Maar als je de ruimte goed inricht, kun je ook een positieve impact maken.’

Samen met ecologisch bureau Waardenburg deed Rebel veldonderzoek om de flora en fauna in de omgeving in kaart te brengen. De ecoloog keek onder meer naar de inheemse soorten die hier kwamen voordat er kantoorgebouwen stonden. Marije Braam, portfolio manager bij CBRE Investment Management wist aanvankelijk niet wat ze kon verwachten: ‘De ecoloog zal een telling doen van de verschillende diersoorten in de omgeving, dacht ik. Maar wat gaan wij dan als resultaat zien?’

De taal die de ecoloog en beleggers spreken ligt ver uit elkaar, weet Bode. ‘Wij zitten daar tussenin. Omdat wij naar de natuur kijken door een financiële bril, zijn we in staat een brug te slaan.’

De inzichten uit het ecologisch onderzoek bleken al snel heel waardevol, zegt Braam. ‘Je beseft niet hoeveel soorten daar allemaal zitten. En het vergt slechts beperkte aanpassingen om ervoor te zorgen dat die terugkomen naar ons kleine gebied.’

Winters: ‘We weten nu hoe we een betere invulling kunnen geven aan de tuinen die binnen de ontwikkeling en daaromheen liggen, om zo een divers scala aan flora en fauna aan te trekken, en dan met name de doelsoorten die Amsterdam heeft aangewezen.’

Dat kan onder meer door planten te gebruiken die inheems zijn in Nederland, in plaats van soorten uit verre buitenlanden te halen. En een ‘rommelige’ tuin heeft de voorkeur boven een typisch, aangeharkt stukje groen. ‘We hoeven niet alles perfect aan te vegen, maar kunnen rommelhoekjes inrichten. In een bos zijn de bladeren ook niet altijd netjes weggehaald. De natuur ruimt zichzelf op, maar dat kost tijd.’

Een van de ingrepen is om dood hout te laten liggen, om insecten aan te trekken. Het advies om niet meer, maar minder bomen te planten was een verrassing. Braam: ‘Met meer lage grond en heggetjes, in combinatie met een kleiner aantal bomen, ontstaat gelaagdheid: meer diversiteit dus.’

Groen wordt nog vaak gezien als een kostenpost. Maar de pilot laat zien hoe meer biodiversiteit in de praktijk vaak minder kosten betekent. Braam: ‘Bomen zijn best prijzig. En als je soorten van ver weg haalt, brengt dat transportkosten met zich mee. Dat meer biodiversiteit niet per se duurder hoeft te zijn dan meer traditionele oplossingen, was voor ons echt een eyeopener.’

Naast de ecologische voordelen zijn de positieve effecten van meer biodiversiteit ook zichtbaar op andere fronten, zegt Bode van Rebel. ‘Minder maaien betekent meer bloemen en planten die water opvangen en hitte reduceren.’ Rebel rekent door wat de effecten van zijn meer biodiversiteit op fijnstof, geluid en CO2-uitstoot, zaken waarover partijen als CBRE Investment Management vervolgens weer kunnen rapporteren.

Een biodiverse ontwikkeling vereist bovendien veel minder kosten voor beheer. Bode noemt kruidenrijk en bloemrijk grasland als voorbeeld van groen dat weinig onderhoud nodig heeft. Bij Westerpark West 2B zal de beheerder niet elke week komen maaien, zegt Braam van CBRE Investment Management: ‘We hebben een goede partij gevonden die rekening houdt met biodiversiteit en slechts een paar keer per jaar langskomt. Zo kun je dus ook echt financiële resultaten laten zien.’

Een belangrijke les voor zowel Rebel als CBRE Investment Management is dat de hele vastgoedketen nodig is om meer biodiversiteit te realiseren. Hoe eerder de natuur wordt meegewogen in het proces, hoe beter. Bode: ‘Je moet vanaf het begin bij de ontwikkelaar zorgen dat de natuurinclusiviteit erin zit. Dat is niet alleen beter voor de natuur maar ook voor de portemonnee.’

Braam (CBRE Investment Management): ‘We weten nu dat je beter niet eerst alle tekeningen kunt maken, om op het laatst de buitenruimte nog even in orde te maken. In het vervolg zouden we eerder aan tafel gaan zitten met andere stakeholders zoals gemeentes en andere vastgoedeigenaren, samen met een ecoloog. Als je een groter gebied hebt om natuur aan te leggen, kun je ook meer impact maken, en sluit het ook beter aan.’

Toch zal het niet makkelijk zijn om de biodiversiteit naar voren te halen. Braam: ‘Wij zijn vaak pas laat in het proces betrokken. Wij schrijven ons in op bestaande plannen, je hebt minder invloed dan je misschien zou willen. Maar we geven het nu wel mee als we met een nieuwe ontwikkeling beginnen: denk naast ESG of houtbouw, óók aan de biodiversiteit.’